10 Praxis-Tipps für Immobilienkauf und Immobilienverkauf
Ein aktueller Grundbuchauszug ist unverzichtbar, um festzustellen, ob auf der Immobilie Hypotheken, Wegerechte, Wohnrechte, Dienstbarkeiten oder sonstige Lasten eingetragen sind. Nur ein aktueller Auszug bietet rechtliche Sicherheit, da veraltete Grundbuchsauszüge keine verlässliche Grundlage für eine Kaufentscheidung darstellen.
Bei Häusern und Wohnungen sollte unbedingt überprüft werden, ob sämtliche Zu- und Umbauten, etwa Wintergärten oder Erweiterungen, baubehördlich genehmigt wurden. Fehlende Bau- oder Nutzungsbewilligungen können im Nachhinein zu erheblichen Kosten führen und im schlimmsten Fall Rückbauverpflichtungen nach sich ziehen.
Gerade bei älteren Immobilien kann die Beiziehung eines Bausachverständigen erhebliche Kosten sparen. Versteckte Mängel wie Feuchtigkeitsschäden, Probleme mit dem Dach oder veraltete Leitungen bleiben für Laien oft unentdeckt und verursachen nach dem Kauf schnell hohe Sanierungskosten. Diese - im Vergleich zum Kaufpreis geringen Kosten - sind jedenfalls gut investiert. Sollten gutachterlich festgestellte Mängel auftauchen, so kann dieser Umstand auch eine Preisnachverhandlung rechtfertigen und stützen.
Ein realistischer Kaufpreis orientiert sich an Vergleichspreisen, der Lage der Immobilie, ihrem Zustand sowie an energetischen Kennzahlen wie jenen aus dem Energieausweis. In der Praxis ist der erste Angebotspreis selten der tatsächliche Endpreis, weshalb eine sachliche und gut vorbereitete Preisverhandlung sinnvoll ist.
Bevor ein Kaufvertrag unterzeichnet oder eine Anzahlung geleistet wird, sollte eine schriftliche Finanzierungszusage der Bank vorliegen. Dadurch wird sichergestellt, dass der Kaufpreis tatsächlich aufgebracht werden kann und keine rechtlichen oder finanziellen Risiken entstehen.
Zahlungen im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf sollten stets treuhändig abgewickelt werden. Die Treuhandabwicklung über einen Rechtsanwalt oder Treuhänder schützt sowohl Käufer als auch Verkäufer und stellt in Österreich den Standard bei seriösen Immobilientransaktionen dar. Auf diese Weise sind sowohl Verkäufer als auch Käufer geschützt.
Im Kaufvertrag sollte eindeutig geregelt sein, wann die Übergabe erfolgt, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet und welche Gegenstände vom Kaufpreis umfasst sind, etwa Möbel, Küche oder Geräte. Klare vertragliche Regelungen helfen, spätere Streitigkeiten effektiv zu vermeiden.
Bei Eigentumswohnungen ist es besonders wichtig, die Höhe der Rücklagen, geplante Sanierungsmaßnahmen, den Zustand der gesamten Wohnanlage sowie die Tätigkeit der Hausverwaltung zu prüfen. Ein Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlungen gibt wertvolle Hinweise darauf, welche Themen aktuell oder künftig relevant sind.
Beim Erwerb einer Immobilie über einen Bauträger sind die Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes zu beachten. Dazu gehören insbesondere der Ratenplan, die Sicherung der Käufergelder, Regelungen zur Fertigstellung und zur Gewährleistung. Ein Bauträgervertrag sollte daher immer vor Unterzeichnung von einem Rechtsanwalt geprüft werden.
Kaufverträge, Zusatzvereinbarungen, Aufsandungserklärungen und Grundbuchseintragungen sollten immer vorab rechtlich geprüft werden. Bereits kleine Fehler oder unklare Formulierungen können erhebliche finanzielle Folgen haben und lassen sich nach Vertragsabschluss oft nur schwer korrigieren.
Mag. David Griesbacher
